Contratto
mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna a una
seconda parte, detta mutuataria, una somma di denaro o una
quantità beni fungibili, che l'altra si obbliga a restituire
successivamente con altrettante cose della stessa specie e
qualità.
Si tratta
di un contratto reale (Mutuo) e può essere sia a titolo
gratuito che a titolo oneroso (detto anche mutuo feneratizio),
che si perfeziona con la consegna al mutuatario. È inoltre un
contratto tipico la cui nozione è accolta nel nostro
ordinamento giuridico dall'art. 1813 del Codice Civile. La
fattispecie regolata dall'art. 1813 è esclusivamente quella del
mutuo gratuito, da non confondersi con i mutui finanziari, che
possono validamente concludersi con il mero
consenso.
Una tra le
figure più diffuse nella prassi è il mutuo immobiliare,
concesso per soddisfare esigenze di denaro in qualche modo
collegate all'acquisto di un bene immobile per compravendita
(o, nel caso di fabbricati, anche per
costruzione).
Una
particolare forma di mutuo immobiliare è il mutuo fondiario: si
tratta di un mutuo immobiliare con particolari caratteristiche
di durata (superiore a 18 mesi) e rapporto tra somma mutuata e
valore della garanzia (non superiore all'80% secondo la
legislazione vigente).
In
applicazione della precedente normativa sul credito fondiario,
mutuo fondiario poteva venir concesso soltanto da alcuni
(pochi) istituti di credito espressamente autorizzati, che
svolgevano tale attività in via principale o disponevano al
loro interno di una apposita Sezione Autonoma di Credito
Fondiario (SACF); in seguito, anche in considerazione della
crescente presenza di operatori stranieri sul mercato
specifico, tale forma tecnica è stata consentita a tutti gli
intermediari finanziari.
In ogni
caso, il mercato dei mutui oggettivamente resta pesantemente
sbilanciato in favore dei mutuanti (in genere le banche), che
propongono i loro prodotti in forma di offerta unilaterale, con
scarsissimo margine di negoziabilità da parte del mutuatario in
ordine alle condizioni economiche ed alle altre condizioni
contrattuali. È vero per contro che lo snellimento delle
procedure ha consentito la presentazione di una gamma di
prodotti di buona articolazione.
I
DIVERSI TIPI DI MUTUO
Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da alcuni elementi
essenziali:
tasso di
interesse prescelto;
durata;
tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria.
Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la
tipologia dei contratti di mutuo.
Dunque, a mero titolo esemplificativo, possono
aversi:
Contratto a
tasso fisso: quando la rata del mutuo non varia durante la
durata del prestito.
Contratto a
tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in dipendenza
di determinati parametri che possono essere i tassi del mercato
monetario e finanziario. Sui parametri di base può essere
applicato uno "spread" (maggiorazione) per aumentare il
rendimento.
Contratto
misto: quando è prevista l'applicazione in tempi determinati e
successivi, sia del tasso fisso che del tasso
variabile.
Contratto
con tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi mesi o comunque
per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso
ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista
l'applicazione dell'usuale tasso fisso e/o variabile corrente
al momento della scadenza.
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